Neubauten mit einem Rohbau und Bauplänen

bebauungspläne


Der Bebauungsplan

Bebauungspläne werden durch Beschuss der Stadtverordnetenversammlung aufgestellt, wenn es die städtebauliche Entwicklung oder Ordnung erfordert. Dies ist der Fall, wenn ein neues Wohn- oder Gewerbegebiet am Ortsrand entstehen oder eine Gewerbefläche in Wohnbaufläche umgenutzt werden soll, ein öffentliches Gebäude vergrößert werden soll oder sich die Entwicklungsziele für ein Gebiet ändern sollen - um nur einige Beispiele zu nennen. Einen Bebauungsplan aufzustellen liegt im Ermessen der Gemeinde, einen Anspruch darauf gibt es nicht. Die Initiative dazu kann von unterschiedlichen Seiten kommen: aus der Verwaltung heraus, von Seiten der Politik oder der Bevölkerung.

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Die Broschüre des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung

stellt sehr anschaulich Hintergründe und Beteiligungsmöglichkeiten rund um das Thema Planung dar.

Das Ablaufschema zeigt beispielhaft die einzelnen Schritte in einem Bebauungsplanverfahren. 


In den §§ 11und 12 des Baugesetzbuches (BauGB) sind Regelungen zu Bebauungsplanverfahren getroffen, die in enger Zusammenarbeit  der Öffentliche  Hand und  investitionswilligen Unternehmen oder Personen entwickelt werden sollen. Die Instrumente des Städtebaulichen Vertrags und des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans bieten sich bei Einzelvorhaben  an,  die  nicht  von  der  öffentlichen  Hand getragen werden und „aus einer Hand“ entwickelt werden sollen. Beispiele hierfür sind die  Errichtung  eines  neuen  Wohnquartiers oder  der  Bau  eines  Einkaufsmarktes. Die Regelungen zu Festsetzungen und Beteiligung sind an die des „normalen“ des Bebauungsplans angelehnt.

Die Regelungen zur Ebene des verbindlichen Bauleitplans, dem Bebauungsplan, sind in den §§ 8 - 10a BauGB zu finden.

  • Festsetzungen in Bebauungsplänen

    Bebauungspläne gibt es nicht flächendeckend für das Stadtgebiet, sondern für Teilbereiche, die einen funktionalen und städtebaulichen Zusammenhang haben. Die Planzeichnung und die Festsetzungen in dem Bebauungsplan regeln, was und wie auf den Grundstücken innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans gebaut werden darf. Dies wird insbesondere festgesetzt durch die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie über die überbaubaren Grundstücksflächen. Der rechtskräftige Bebauungsplan ist ein verbindlicher Plan und hat damit auch direkte Auswirkungen auf die einzelnen Grundstückseigentümer.

    Der § 9 des  Baugesetzbuches (BauGB) enthält eine umfangreiche Auflistung, welche Inhalte in einem Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen festgestzt werden können (Link) .

    Alle im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen regeln somit die zulässige  Bebauung  für ein Grundstück in diesem Bebauungsplan. Die Baunutzungsverordnung (BauNVO LINK) ergänzt das BauGB. In der BauNVO ist unter anderem geregelt, welche Nutzungen in den unterschiedlichen  Baugebieten zulässig sind. In einem reinen Wohngebiet (WR) sind dies z. B. Wohngebäude, ausnahmsweise können Läden zugelassen werden, nicht zulässig sind Büros. Weiterhin regelt die BauNVO auch das Maß der baulichen Nutzung und die überbaubare GRundstücksfläche.

  • Einsichtnahme

    Die rechtskräftigen Bebauungspläne für den Bereich der Stadt Oberursel können im InfoCenter Stadtentwicklung eingesehen werden.  

    Pläne in Originalgröße können dort gegen Bezahlung direkt mitgenommen oder per E-Mail bei der Stadtentwicklung  bestellt werden.

  • Bebauungspläne im Internet

    Es wird daran gearbeitet, dass alle Bebauungspläne der Stadt Oberursel auch im Internet einsehbar sind. Grundstücksbesitzer, Bauherrn oder Bauträger können sich dann in einem ersten Schritt darüber informieren, was bei einem Bauvorhaben planungsrechtlich zu berücksichtigen ist. Allerdings kann dies insbesondere bei älteren Bebauungsplänen lediglich zu Informationszwecken dienen. Für eine verbindliche Auskunft wird weiterhin der Kontakt zum Geschäftsbereich Stadtentwicklung notwendig sein.

  • Bebauungsplan | Begründung mit Umweltbericht

    Zentraler Bestandteil des Bebauungsplans (und auch der Flächennutzungsplanung) ist die Begründung mit Umweltbericht (§ 2a  Baugesetzbuches (BauGB)). Hier werden die spezifischen Zielsetzung und Zwecke sowie die Auswirkungen des Planverfahrens erläutert sowie eine Alternativenprüfung vorgestellt. Es werden die für die Planung relevanten Belange beschrieben und die Auswirkungen der Planung auf diese Belange erläutert. Der Umweltbericht ist ein gesonderter Teil der Begründung, dessen Inhalt in der Anlage 1 zum  Baugesetzbuches (BauGB) geregelt ist. Er ermittelt und bewertet die Belange des Umweltschutzes. Oft werden auch vertiefende Gutachten erstellt, wie z.B. Verkehrsuntersuchung, Lärmgutachten, Altlastenuntersuchung. Diese werden als Anlage der Begründung beigefügt.

    Die Begründung mit Umweltbericht und Anlagenist für die anderen Behörden und die Bürgerinnen und Bürger von Bedeutung, weil hier die Hintergründe der Planung erläutert werden und nachzuvollziehen ist, wie die unterschiedlichen Belange abgewogen und gewichtet werden.

    In der zusammenfassenden Erklärung zum Bebauungsplan wird dargelegt, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in der Planung berücksichtigt worden sind.

  • Rechtskraft | Beschluss

    Bis ein Bebauungsplan zur Rechtskraft kommt, müssen bestimmte Verfahrensschritte eingehalten werden, die im Baugesetzbuch geregelt sind.

    Am Ende des Bebauungsplanverfahrens wird der Bebauungsplan von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen.

Beteiligung im Rahmen von Bauleitplanverfahren

  • Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden

    Zentraler Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens ist die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden, die in den §§ 3 und 4 des Baugesetzbuches geregelt sind. Hier werden alle betroffenen Belange gesammelt, um zu einer gerechten und möglichst vollständigen Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen zu gelangen.

    Das Baugesetzbuch sieht zwei Stufen der Beteiligung vor. 

  • 1. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB und der Behörden nach § 4 (1) BauGB

    In dieser ersten Stufe der Beteiligung der Öffentlichkeit werden die Bürger sowie Behörden, Verbände und andere Fachämter möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, die möglichen Planalternativen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung des Plangebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung informiert. 

    Den Behörden, Verbänden und anderen Fachämtern werden die Unterlagen in der Regel zeitgleich zugeschickt. Für die Öffentlichkeit werden in Oberursel die Pläne in der Regel im Info Center der Stadtplanung öffentlich ausgehängt. Ort und Dauer werden mindestens eine Woche vor Beginn der Auslegung ortsüblich im Internet, mit Hinweis darauf in der lokalen Tagespresse, bekannt gemacht. Zu den Öffnungszeiten stehen sie allen zur Einsicht zur Verfügung, Fragen werden gerne beantwortet. 

    Anregungen von Behörden und der Öffentlichkeit zu dem Plan können schriftlich formuliert oder zur Niederschrift abgeben werden. Sie werden dann in der Abwägung behandelt und ggf. berücksichtigt. So können Bedenken, Verbesserungsvorschläge und Anregungen aufgenommen und die Planung möglicherweise nochmals geändert oder weitere Gutachten in Auftrag gegeben werden. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit erstellt der Geschäftsbereich Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit einem Planungsbüro und / oder weiteren Fachbüros einen formellen Planentwurf, der die Planungen weiter konkretisiert und genauere Festlegungen enthält.

    In einzelnen Fällen kann auf die frühzeitige Beteiligung verzichtet werden, wenn:

    • ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder
    • die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind. 
  • 2. Öffentliche Auslegung nach § 3 (2) BauGB und der Behörden nach § 4 (2) BauGB

    In der zweiten Stufe der Beteiligung der Öffentlichkeit wird der Planentwurf mit der Begründung und den nach Einschätzung der Stadt wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Informationen und Stellungnahmen für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer dieser öffentlichen Auslegung werden mindestens eine Woche vor Beginn der Auslegung ortsüblich im Internet, mit Hinweis darauf in der lokalen Tagespresse, bekannt gemacht.

    Den Behörden, Verbänden und anderen Fachämtern werden die Unterlagen in der Regel zeitgleich zugeschickt. Für die Öffentlichkeit werden in Oberursel die Pläne in der Regel im InfoCenter der Stadtplanung öffentlich ausgelegt. Während dieser Auslegung können alle Interessierten die Pläne und Unterlagen einsehen, eine Stellungnahme mit Anregungen oder Ergänzungen zu den Plänen schriftlich oder zur Niederschrift abgeben.

    Nach Ablauf der Auslegungsfrist bereitet der Geschäftsbereich Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit einem Planungsbüro und / oder weiteren Fachbüros unter Berücksichtigung der eingegangenen Stellungnahmen den Planentwurf auf und legt das Abwägungsergebnis zu den Stellungnahmen und den Bebauungsplan der Stadtverordnetenversammlung zur Entscheidung vor. Die Stadtverordnetenversammlung wägt somit die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht ab und entscheidet über ihre Berücksichtigung oder Zurückweisung.

    Ergeben sich durch die eingegangenen Stellungnahmen wesentliche Änderungen oder Ergänzungen des Planentwurfs, so muss eine erneute öffentliche Auslegung erfolgen. Dabei können nach § 4a (3) BauGB die Dauer der Auslegung verkürzt und die Möglichkeiten zur Stellungnahme auf die geänderten Planteile beschränkt werden.



Bauen in Bereichen ohne Bebauungsplan

Auch wenn es für ein Grundstück kein Bebauungsplan vorhanden ist, bedeutet dies nicht, dass dort keine Bebauung möglich ist. Dabei ist entscheidend, ob sich das Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteil (sog. unbeplanter  Innenbereich Link zu unten) oder außerhalb der zusammenhängend bebauten Ortsteile liegt (sog. Außenbereich Link zu unten).

  • § 34 BauGB - Innenbereich

    Im Stadtgebiet gibt es Bereiche innerhalb der Bebauung, für die es keine qualifizierten Bebauungspläne gibt.

    Die Zulässigkeit eines Vorhabens innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) richtet sich dann nach den Vorschriften des § 34 BauGB.  Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

    Im Innenbereich bestimmt die Umgebungsbebauung, ob ein Vorhaben in Bezug auf Lage, Höhe, Kubatur und Art der Nutzung zulässig ist. Je homogener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, umso größer muss die Anpassung an diese Bebauung sein.

    Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Ortsteile können durch Satzungen festgelegt werden. Ob ein Grundstück einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich dann nach diesen Satzungen. Ansonsten muss der städtebauliche Zusammenhang erkennbar sein.

  • § 35 BauGB - Außenbereich

    Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden. Er ist vorrangig für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung vorgesehen. Er dient aber auch der Erholung der Bevölkerung und erfüllt klimatische Funktionen.

    Das Bauplanungsrecht nach § 35 BauGB erlaubt im Außenbereich eine Bebauung nur, wenn das Vorhaben zu den so genannten privilegierten Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müssen. Dazu gehören z.B. land- und forstwirtschaftliche bzw. gartenbauliche Betriebe, aber auch öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen.

    Ferner dürfen im Einzelfall in gesetzlich eingeschränktem, genau festgelegtem Umfang bestehende Gebäude im Außenbereich geändert oder erweitert werden, wenn die Erschließung gesichert ist und keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden. Unter öffentlichen Belangen versteht das Baugesetzbuch u.a. die

    • Darstellung des Flächennutzungsplanes,
    • Darstellungen des Landschaftsplanes,
    • Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege,
    • Belange der Denkmalpflege
    • Belange der Wasserwirtschaft
    • das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung.

Bebauungspläne im Geoportal Hochtaunuskreis


Die Bebauungspläne stehen online im Geoportal des Hochtaunuskreises unter nachfolgendem Link zur Verfügung: 

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