Auf dem Grundstück Erich-Ollenhauer-Straße 37-41 soll eine Wohnanlage mit ca. 104 Wohneinheiten errichtet werden. Der Bebauungsplan Nr. 22 A 1. Änderung wurde aufgestellt, um die planungsrechtlichen Voraussetzungen für dieses Projekt zu schaffen.

Die Stadt Oberursel (Taunus) hat sich im Rahmen der Neubebauung des Grundstücks Erich-Ollenhauer-Straße umfassend mit dem Verkehr im angrenzenden Wohngebiet auseinandergesetzt.

Dabei spielten folgende Aspekte eine wesentliche Rolle:

• die aktuelle Verkehrsbelastung in der Oberstedter Straße, der Erich-Ollenhauer-Straße und „Im Diezen“
• die zusätzliche Verkehrsbelastung durch das Projekt mit 104 Mietwohnungen in der Erich-Ollenhauer-Straße und die voraussichtlichen Auswirkungen auch auf die Verkehrsknotenpunkte zur Hohemarkstraße
• die Frage nach dem Anteil des Durchgangsverkehrs im Wohnquartier und
• die bestehenden Optimierungspotentiale der Verkehrsführung im Quartier.
    

Mit der Erstellung des Verkehrsgutachtens wurde das Büro R+T Verkehrsplanung aus Darmstadt beauftragt. Aus dem inzwischen vorliegenden Gutachten ergeben sich folgende – für die weitere Planung wichtige – Erkenntnisse:

Aktuell wurden folgende Verkehrsmengen in 24 Stunden (Zählung wochentags Dienstag bis Donnerstag / keine Ferienzeiten) gezählt:

  
Die geplanten 104 Wohneinheiten würden im Quartier zu voraussichtlich 560 zusätzlichen Fahrten in 24 Stunden führen; in den Spitzenstunden am Morgen und am Nachmittag wäre mit rund 40 bis 60 Fahrten zu rechnen, die sich wie folgt verteilen würden:

  
Eine Abwicklung einschließlich der beschriebenen Mehrverkehre innerhalb des Wohnquartiers und an den angrenzenden Knotenpunkten Hohemarkstraße und Lahnstraße wäre nach Einschätzung der Gutachter problemlos möglich.

Mit Hilfe einer Kennzeichenerfassung an zwei Erfassungspunkten (Im Diezen, Herzbergstraße/Liebfrauenstraße) wurde am 19.04.16 (Dienstag) die Frage des Durchgangsverkehrs beurteilt. Unter Durchgangsverkehr versteht man Fahrten, die weder Ziel noch Quelle im Wohnquartier haben, dieses also nur durchfahren. Nach Aussage der Gutachter ist im Ergebnis festzustellen, dass der Anteil des Durchgangsverkehrs am Gesamtverkehr von untergeordneter Bedeutung ist.

Im Ergebnis kommt das Gutachten zu folgenden Feststellungen:

• Die vorhandene Verkehrsbelastung ist wohngebietsverträglich, auch unter Berücksichtigung der zusätzlichen Verkehre durch den Neubau von 104 Mietwohnungen. Die in den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen beschriebenen Verkehrsmengen für Wohnstraßen werden in keinem Fall erreicht oder gar überschritten. Die betroffenen Knotenpunkte sind auf die Verkehrsbelastung ausgelegt.
• Der Anteil des Durchgangsverkehrs spielt bei der Beurteilung der Verkehrsbelastung im Wohnquartier keine wesentliche Rolle, sondern ist von untergeordneter Bedeutung.
• Optimierungspotentiale bei der Verkehrsführung innerhalb des Wohngebiets durch Einbahnregelungen bestehen nicht. Einbahnregelungen führen zu zusätzlichen Fahrten im Quartier und erhöhen dadurch die Verkehrsbelastung. Der geringe Anteil des Durchgangsverkehrs rechtfertigt eine solche Maßnahme nicht, sondern wäre  eher kontraproduktiv.
• Die Anbindung der Gewerbeeinheiten auf dem Gelände der Alten Leipziger erfolgt in der Hauptsache direkt über eine Privatstraße und die Kreuzung Lahnstraße. Gleichzeitig besteht über die Oberstedter Straße auch eine Anbindung an die Innenstadt, deren Kappung aus Sicht der Verkehrsplaner nicht sinnvoll ist. Dadurch könnte es zu zusätzlichen Belastungen insbesondere des Knotens Lahnstraße/Hohemarkstraße kommen.
    

Aus verkehrsplanerischer Sicht bietet sich aber eine Optimierung des öffentlichen Verkehrsraums in den drei genannten Straßen mit folgendem Ziel  an:

• Durch eine gezielte Strukturierung des Verkehrsraums (Fahr- und Parkplatzflächen, Fahrwege Radverkehr) ist die Fahrgeschwindigkeit zu reduzieren. Dies wird den Anteil des Durchgangsverkehrs weiter reduzieren.
• Die bestehende Tempo30-Zone sowie die vorhandenen Verkehrsbeschränkungen (Anliegerverkehr Rheinstraße) müssen durch eine gezielte Verkehrsüberwachung stärker ins Bewusstsein der Verkehrsteilnehmer gebracht werden.
    

Die Stadt Oberursel (Taunus) sieht in den beschriebenen Optimierungsmaßnahmen einen 
sinnvollen Ansatz und wird diesen gezielt weiterverfolgen.

• Präsentation der Stadt zum Wohnprojekt E.-Ollenhauer-Straße (pdf)
  
• Präsentation Verkehrsgutachten Retzko + Topp, Darmstadt (pdf 13,3 MB)
  

Das Plangebiet liegt nordwestlich der Oberhöchstadter Straße. Das Gebiet befindet sich einerseits nahe der Innenstadt und andererseits am Rande eines Naherholungsgebietes.
Das Gebiet umfasst die Flächen des Traute und Hans Matthöfer-Hauses (Alten- und Pflegeheim) in der Kronberger Straße, die Flächen des abgebrochenen städtischen Seniorenwohnheims, die Verkehrsfläche Kronberger Straße und einen ca. 52m bis 98m tiefen, unbebauten Streifen nördlich der Kronberger Straße.
Die Fläche des Plangebietes beträgt rund 3,87 ha.

In den übergeordneten Planungen (Regionale Flächennutzung 2010) wird das Plangebiet als bebaute Fläche und als Zuwachsfläche für Siedlung ausgewiesen.
Der Bebauungsplan regelt die städtebauliche Gestaltung und die Erschließung des Neubaugebiets. Zudem bildet der Bebauungsplan die Grundlage für die Bodenordnung.
Der mit diesem Bebauungsplan geschaffene Neubaubereich bildet künftig den Siedlungsabschluss.

Die Ziele des Bebauungsplanverfahrens sind die Erweiterung des Traute und Hans Matthöfer-Hauses (Alten- und Pflegeheim), die Planung eines Hospizes und eines Gebäudes für Betreutes Wohnen. Die Gebäude für das Hospiz und das Betreute Wohnen sollen vergleichbar zur geplanten Wohnbebauung eine Zweigeschossigkeit mit Staffelgeschoss nicht überschreiten. Die Erweiterung des Traute und Hans Matthöfer-Hauses soll sich hinsichtlich der Gebäudehöhe an dem vorhandenen (Haupt-)Gebäude orientieren bzw. die Bestandsgebäudehöhe nicht überschreiten.

Weiterhin soll die Fläche für das aufgegebene, städtische Seniorenwohnheim am westlichen Rand des Plangebiets überplant und neu geordnet werden. Zudem wird eine ca. 32,5 m tiefe, unbebaute Fläche nördlich der Kronberger Straße in das Plangebiet einbezogen. Hier werden Wohnbauflächen entwickelt. Die Bebauungshöhe soll eine Zweigeschossigkeit (mit ausgebautem Dach bzw. Staffelgeschoss) nicht überschreiten.

In dieser Wohnbaufläche können 20 Gebäude mit insgesamt 45 Wohneinheiten – d.h. 16 Einfamilienhäuser und 5 Mehrfamilienhäuser – entstehen. Die Baugrundstücke für die 16 Einfamilienhäuser variieren zwischen einer Fläche von 420m² bis zu 1.240m².

Für das Gebiet wurde das Bebauungsplanverfahren Nr. 4A „Kronberger Straße / Oberhöchstadter Straße“ durchgeführt.

• Der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB wurde am 26.03.2009 gefasst.
• Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Zeitraum vom 05.05.2009 bis 05.06.2009 statt. 
  Die Behörden wurden gem. § 4 Abs. 1 BauGB am 20.04.2009 benachrichtigt.
• Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand im Zeitraum vom 04.11.2014 bis 04.12.2014 statt. 
  Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte parallel im o.g. Zeitraum.
• Der Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 28.04.2015 gefasst.
• Der Bebauungsplan trat mit der öffentlichen Bekanntmachung am 23.05.2015 in Kraft. 
    

Zur Neuordnung der Grundstücke muss im Plangebiet ein Umlegungsverfahren durchgeführt werden. Mit Abschluss dieses Verfahrens (voraussichtlich im Frühjahr 2016) bestehen dann baureife Grundstücke.

• Planausfertigung (PDF-Datei / 5,2 MB)
  
• Begründung (PDF-Datei)