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Plangebiet

Das Plangebiet liegt auf der nordöstlichen Seite der Erich-Ollenhauer-Straße und hat eine Größe von ca. 1 ha. Es ist derzeit überwiegend mit gewerblichen Gebäuden bebaut und wird im Norden von Büronutzungen mit Stellplatzflächen und unbebauten Freiflächen begrenzt. Im Osten grenzt ein bestehende Einfamilienhausgebiet an. Im Süden bildet die Erich-Ollenhauer-Straße die Grenze und im Westen grenzt ein Wohnquartier mit Geschosswohnungen an. Die verkehrliche Anbindung des Gebietes sowohl bezüglich des Individual- als auch des öffentlichen Verkehrs ist als gut zu bewerten. Die Erschließung ist gesichert

Anlass und Planungsziel

Es ist ein Wohnquartier mit 98 Wohneinheiten in acht Gebäudekörpern mit je drei Vollgeschossen sowie einem Staffelgeschoss und einem Wohnungsmix von 1- bis 4-Zimmerwohnungen geplant. Für den Projektentwickler GeRo EOS Development GmbH & Co. KG hat das Architekturbüro GHP das Konzept erarbeitet, das die Grundlage für den Bebauungsplan ist. Der Bebauungsplan wurde auf Antrag des Projektentwicklers als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt. Ein entsprechender Durchführungsvertrag wurde geschlossen. Darin wurde u.a. für 23 Wohnungen eine Mietpreisbindung für 15 Jahre und die Umsetzung eines Mobilitätskonzeptes vereinbart.

Die interne Erschließung des Gebietes, auch für Notfallfahrzeuge, erfolgt über eine T-förmige Stichstraße als Anliegerstraße. So wird z.B. ein Quartiersplatz mit anschließendem Spielplatz und somit einer Freifläche mit hoher Aufenthaltsqualität realisiert. Ein Geh- und Fahrradweg vernetzt das Gebiet mit den Nachbarquartieren. Die einzelnen Gebäude werden über Fußwege, die von der Stichstraße abzweigen, erreicht. Die notwendigen Stellplätze sind größtenteils in der Tiefgarage vorgesehen, so dass ein weitgehend autofreies Wohngebiet mit begrünten Flächen entsteht. Kurzzeitparkplätze für Besucher oder Lieferverkehre werden auf dem Grundstück angeboten. Die Ein- und Ausfahrt der Tiefgarage erfolgt direkt über die ´Erich-Ollenhauer-Straße´. Fahrradabstellplätze werden sowohl eingangsnah an den Gebäuden als auch gesichert in Sammelanlagen in der Tiefgarage realisiert. Für das Quartier wurde auf der Grundlage der Stellplatzsatzung der Stadt Oberursel und in enger Abstimmung mit der Verkehrsbehörde der Stadt ein zukunftsweisendes Mobilitätskonzept erarbeitet.

Projektverlauf

Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. Nr. 22 B - Erich-Ollenhauer-Straße 29-35“ wurde am 02.07.2020 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Oberursel (Taunus) beschlossen.

Das Verfahren wurde als „Vorhabenbezogener Bebauungsplan“ in einer Kombination des § 13 a mit § 12 BauGB durchgeführt. Ein entsprechender Durchführungsvertrag ist geschlossen.

Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte vom 08.09. bis 16.10.2020. Die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte gleichzeitig.

Am 18.02.2021 hat die Stadtverordnetenversammlung den Durchführungsvertrag und den Bebauungsplan zur Satzung beschlossen.

Der Bebauungsplan wurde am 03.04.2021 bekannt gemacht.

Derzeit laufen die Vorbereitung für den Abriss der bestehenden Gebäude.

Mit Beginn der Bauarbeiten für das Neubauprojekt ist Anfang 2022 zu rechnen.

Ansprechpartnerin

Die Stadt Oberursel (Taunus) hat sich im Rahmen der Neubebauung des Grundstücks Erich-Ollenhauer-Straße umfassend mit dem Verkehr im angrenzenden Wohngebiet auseinandergesetzt.

Dabei spielten folgende Aspekte eine wesentliche Rolle:

• die aktuelle Verkehrsbelastung in der Oberstedter Straße, der Erich-Ollenhauer-Straße und „Im Diezen“
• die zusätzliche Verkehrsbelastung durch das Projekt mit 104 Mietwohnungen in der Erich-Ollenhauer-Straße und die voraussichtlichen Auswirkungen auch auf die Verkehrsknotenpunkte zur Hohemarkstraße
• die Frage nach dem Anteil des Durchgangsverkehrs im Wohnquartier und
• die bestehenden Optimierungspotentiale der Verkehrsführung im Quartier.
    

Mit der Erstellung des Verkehrsgutachtens wurde das Büro R+T Verkehrsplanung aus Darmstadt beauftragt. Aus dem inzwischen vorliegenden Gutachten ergeben sich folgende – für die weitere Planung wichtige – Erkenntnisse:

Aktuell wurden folgende Verkehrsmengen in 24 Stunden (Zählung wochentags Dienstag bis Donnerstag / keine Ferienzeiten) gezählt:

  
Die geplanten 104 Wohneinheiten würden im Quartier zu voraussichtlich 560 zusätzlichen Fahrten in 24 Stunden führen; in den Spitzenstunden am Morgen und am Nachmittag wäre mit rund 40 bis 60 Fahrten zu rechnen, die sich wie folgt verteilen würden:

  
Eine Abwicklung einschließlich der beschriebenen Mehrverkehre innerhalb des Wohnquartiers und an den angrenzenden Knotenpunkten Hohemarkstraße und Lahnstraße wäre nach Einschätzung der Gutachter problemlos möglich.

Mit Hilfe einer Kennzeichenerfassung an zwei Erfassungspunkten (Im Diezen, Herzbergstraße/Liebfrauenstraße) wurde am 19.04.16 (Dienstag) die Frage des Durchgangsverkehrs beurteilt. Unter Durchgangsverkehr versteht man Fahrten, die weder Ziel noch Quelle im Wohnquartier haben, dieses also nur durchfahren. Nach Aussage der Gutachter ist im Ergebnis festzustellen, dass der Anteil des Durchgangsverkehrs am Gesamtverkehr von untergeordneter Bedeutung ist.

Im Ergebnis kommt das Gutachten zu folgenden Feststellungen:

• Die vorhandene Verkehrsbelastung ist wohngebietsverträglich, auch unter Berücksichtigung der zusätzlichen Verkehre durch den Neubau von 104 Mietwohnungen. Die in den Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen beschriebenen Verkehrsmengen für Wohnstraßen werden in keinem Fall erreicht oder gar überschritten. Die betroffenen Knotenpunkte sind auf die Verkehrsbelastung ausgelegt.
• Der Anteil des Durchgangsverkehrs spielt bei der Beurteilung der Verkehrsbelastung im Wohnquartier keine wesentliche Rolle, sondern ist von untergeordneter Bedeutung.
• Optimierungspotentiale bei der Verkehrsführung innerhalb des Wohngebiets durch Einbahnregelungen bestehen nicht. Einbahnregelungen führen zu zusätzlichen Fahrten im Quartier und erhöhen dadurch die Verkehrsbelastung. Der geringe Anteil des Durchgangsverkehrs rechtfertigt eine solche Maßnahme nicht, sondern wäre  eher kontraproduktiv.
• Die Anbindung der Gewerbeeinheiten auf dem Gelände der Alten Leipziger erfolgt in der Hauptsache direkt über eine Privatstraße und die Kreuzung Lahnstraße. Gleichzeitig besteht über die Oberstedter Straße auch eine Anbindung an die Innenstadt, deren Kappung aus Sicht der Verkehrsplaner nicht sinnvoll ist. Dadurch könnte es zu zusätzlichen Belastungen insbesondere des Knotens Lahnstraße/Hohemarkstraße kommen.
    

Aus verkehrsplanerischer Sicht bietet sich aber eine Optimierung des öffentlichen Verkehrsraums in den drei genannten Straßen mit folgendem Ziel  an:

• Durch eine gezielte Strukturierung des Verkehrsraums (Fahr- und Parkplatzflächen, Fahrwege Radverkehr) ist die Fahrgeschwindigkeit zu reduzieren. Dies wird den Anteil des Durchgangsverkehrs weiter reduzieren.
• Die bestehende Tempo30-Zone sowie die vorhandenen Verkehrsbeschränkungen (Anliegerverkehr Rheinstraße) müssen durch eine gezielte Verkehrsüberwachung stärker ins Bewusstsein der Verkehrsteilnehmer gebracht werden.
    

Die Stadt Oberursel (Taunus) sieht in den beschriebenen Optimierungsmaßnahmen einen 
sinnvollen Ansatz und wird diesen gezielt weiterverfolgen.

Plangebiet

Das Plangebiet umfasst eine Fläche von ca. 2 ha und liegt am südöstlichen Rand des Gewerbegebietes Süd, welches überwiegend baulich genutzt ist. Es wird im Osten von der Frankfurter Landstraße (L 304), im Süden und Westen von der Gablonzer Straße (L 3015) und im Norden von Gewerbebetrieben und einem Wohngebäude begrenzt. Auf der Freifläche westlich der Gablonzer Straße befinden sich Trinkwasserbrunnen der Stadtwerke Oberursel und der Bau- und Wertstoffhof der Stadt Oberursel. Die Freiflächen östlich der Frankfurter Landstraße werden landwirtschaftlich genutzt. Über das Plangebiet verläuft die Trasse einer Hochspannungsleitung.

Anlass und Planungsziel

Der Stadt Oberursel lagen für das Plangebiet Anfragen für bauliche Nutzungen vor. Ziel der Entwicklung des Gebietes war es, die planungsrechtliche Grundlage für gewerbliche Nutzungen für Oberurseler Handwerker und junge Unternehmen, die eher kleinere Grundstücke benötigen, zu schaffen.

Die Festsetzungen zu Einzelhandelsnutzungen wurden unter Beachtung des für Oberursel erstellten „Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes“ getroffen. Nach den Zielen und Grundsätzen des Einzelhandelskonzeptes ist das Plangebiet hinsichtlich der Ansiedlung von zentrenrelevantem Einzelhandel restriktiv zu behandeln.

Die Trasse der Hochspannungsleitung (Bauverbotszone) hat die Lage der Erschließungsstraße und den Zuschnitt der Baufenster bestimmt.

Die Grundstücke sind inzwischen überwiegend bebaut.

Projektverlauf

Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 214 - Gewerbegebiet „Nördliche Riedwiese“ wurde am 26.04.2014 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Oberursel (Taunus) beschlossen.

Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB erfolgte vom 15.04.2014 bis 15.05.2014. Die Behörden wurden gem. § 4 (1) BauGB am 02.04.2014 unterrichtet.

Die öffentliche Auslegung nach § 3 (2) BauGB erfolgte vom 19.04.2016 bis 19.05.2016. Die Behörden wurden gem. § 4 (2) BauGB am 05.04.2016 unterrichtet.

Am 17.11.2016 hat die Stadtverordnetenversammlung den Bebauungsplan zur Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan wurde am 19.11.2016 bekannt gemacht.

Das Gebiet ist besiedelt, die Grundstücke weitestgehend bebaut.

Teilweise sind die Außenanlagen noch herzustellen.

Bebauungsplan Nr. 214 - Gewerbegebiet „Nördliche Riedwiese“

Ansprechpartnerin

Luftbild mit Geltungsbereich

Plangebiet

Das ca. 5.900 m² große Plangebiet liegt zwischen U- und S-Bahntrasse südwestlich der Bahnübergänge (heute: P+R-Parkplatz und Grünfläche) und ist direkt erschlossen über die Achse Adenauerallee / Frankfurter Landstraße. Das Grundstück ist derzeit unbebaut mit Ausnahme des unter Denkmalschutz stehenden ehem. Stellwerkgebäudes an der Straße.

Der nordwestlich angrenzende Siedlungsbereich ist sowohl von Wohnnutzungen als auch einigen gewerblichen Nutzungen geprägt. Südöstlich ist die Hauptverwaltung der Braas Monier Building Group (Herstellung von Dachsystemen) angesiedelt. Das Plangebiet grenzt unmittelbar an den denkmalgeschützten Kreuzweg Adenauerallee / Frankfurter Landstraße und die denkmalpflegerische Gesamtanlage Bahnhof.

Anlass und Planungsziel

Auf dem Grundstück Nassauer Straße 1 entsteht ein Wohnquartier mit ca. 70 Eigentumswohnungen. Davon werden 15 Wohneinheiten mit Mietpreisbindung über einen Zeitraum von 15 Jahren zur Verfügung gestellt. Dafür hat die Stadtentwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH Oberursel (SEWO) als Hauptgrundstückseigentümerin im Jahr 2018 ein zweistufiges Bieterverfahren durchgeführt. Die Grundlage für den in der Folge aufgestellten Bebauungsplan Nr. 252 ist das fortgeschriebene Konzept der WILMA Wohnen Süd RM GmbH vom August 2020.

Das Konzept sieht folgende Grundstruktur vor: Über einem Sockelgeschoss in der Ost-West-Achse, das die Tiefgarage und die Nebenräume beherbergt, erheben sich 5 Baukörper, die den Raum zwischen den Gleisen in Nord-Süd-Richtung gliedern. Es werden hier jeweils drei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss realisiert. Ein sechster Baukörper erhebt sich in der Spitze des Grundstücks im Bereich „An der Brennersmühle“ mit sieben Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss. Es sind insgesamt ca. 70 Wohneinheiten als Eigentumswohnungen geplant. Die Dachflächen des Sockelgeschosses bieten den Erdgeschosswohnungen private Freiflächen, aber auch gemeinsam nutzbare Freiflächen für die Quartiersgemeinschaft.

Da das Plangebiet in unmittelbarer Nachbarschaft zum Bahnhof Oberursel (Haltestellen der U-Bahnlinie U3 und der S-Bahnlinie S5) liegt, ist es optimal an den ÖPNV angeschlossen. Aber auch für den Individualverkehr ist die Erschließung sehr gut; sie wurde bereits auf die anstehenden Verkehrsplanungen im Bereich Nassauer Straße / Bahnhofsareal abgestimmt. Die nach der Stellplatzsatzung erforderlichen Stellplätze für PKW und Fahrräder sind in einer Tiefgarage nachgewiesen. Ladestationen für E-Fahrzeuge werden angeboten. Auf dem Grundstück steht eine Fläche für den projektierten Radschnellweg zur Verfügung.

Herausforderung an städtebauliche Einbindung und Architektur sind das unter Denkmalschutz stehende Stellwerkgebäude, das auf dem Grundstück steht, und die umgebenden unter Denkmalschutz stehenden Anlagen des Bahnhofs und des Kreuzweges Adenauerallee. Den Ansprüchen der prominenten Lage in der Stadt (Stadteingang) und des ungewöhnlichen Zuschnittes des Grundstücks mit den baulichen Möglichkeiten zwischen den Gleisen auch unter wirtschaftlichen Aspekten gerecht zu werden, ist die spannende Aufgabe dieses Projektes gewesen.

Städtebauliches Konzept

Projektverlauf

 Im Jahr 2018 hat die Stadtentwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH Oberursel (SEWO) als Hauptgrundstückseigentümerin (neben der Stadt Oberursel) ein zweistufiges Bieterverfahren für die Bebauung des Grundstücks durchgeführt. Die WILMA Wohnen Süd RM GmbH hat den Zuschlag bekommen.

 Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 252 „Nassauer Straße 1“ wurde am 17.12.2020 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Oberursel (Taunus) beschlossen. Die Grundlage für den Bebauungsplan ist das fortgeschriebene Konzept der WILMA Wohnen Süd RM GmbH.

·         Das Verfahren wurde auf Antrag der WILMA Wohnen Süd RM GmbH als „Vorhabenbezogener Bebauungsplan“ in einer Kombination des § 13 a mit § 12 BauGB durchgeführt. Ein entsprechender Durchführungsvertrag wird geschlossen.

Die Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte vom 09.02. bis 12.03.2021. Die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte parallel.

Am 15.07.2021 wird der Stadtverordnetenversammlung der Durchführungsvertrag und der Bebauungsplan zum Satzungsbeschluss vorgelegt.Danach kann der Bebauungsplan bekannt gemacht und ein Bauantrag beschieden werden.

Mit einem Baubeginn ist in der ersten Jahreshälfte 2022 zu rechnen.

Bebauungsplan Nr. 252 „Nassauer Straße 1“

Ansprechpartnerin