Abgeschlossene Verfahren

Das ca. 5.900 m² große Plangebiet liegt zwischen U- und S-Bahntrasse südwestlich der Bahnübergänge (vormals: P+R-Parkplatz und Grünfläche), direkt erschlossen über die Achse Adenauerallee / Frankfurter Landstraße. Das Grundstück war mit Ausnahme des ehem. Stellwerkgebäudes an der Straße, das unter Denkmalschutz steht, unbebaut.

Die verkehrliche Anbindung des Gebietes sowohl bezüglich des Individual- als auch des öffentlichen Verkehrs ist gesichert, sie wurde auf die anstehenden Verkehrsplanungen im Bereich Nassauer Straße / Bahnhofsareal abgestimmt.

Der nordwestlich angrenzende Siedlungsbereich ist sowohl von Wohnnutzung als auch gewerblicher Nutzung geprägt. Südöstlich ist die Hauptverwaltung der Braas Monier Building Group (Herstellung von Dachsystemen) angesiedelt.

Mit dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 17.12.2020 wurde die Entscheidung getroffen auf dem Grundstück Nassauer Straße 1 ein Wohnquartier mit ca. 70 Wohneinheiten zu entwickeln. Davon werden ca. 15 Wohneinheiten mit Mietpreisbindung über einen Zeitraum von 15 Jahren zur Verfügung gestellt.

Der Bebauungsplan Nr. 252 wurde auf Antrag der WILMA Wohnen Süd RM GmbH als vorhabenbezogener Bebauungsplan nach § 12 BauGB aufgestellt. Ein entsprechender Durchführungsvertrag wurde mit der Stadt abgeschlossen.

Die Grundlage für den Bebauungsplan war das städtebauliche Konzept der WILMA Wohnen Süd RM GmbH vom August 2020. Nach der Durchführung eines Bieterverfahrens durch die SEWO und einem entsprechenden Beschluss der städtischen Gremien wurde das Konzept mit der Wilma Wohnen Süd RM GmbH konkretisiert.

Die Ziele des Bebauungsplanverfahrens sind:

• die Entwicklung des Geländes im Sinne der Innenentwicklung,
• die Berücksichtigung der Belange des Denkmalschutzes,
• die Abstimmung der Nutzung auf die besondere verkehrliche Erschließungssituation,
• die Schaffung von Planungsrecht auf Grundlage des Ergebnisses des Bieterverfahrens,
• die Regelung der baulichen Dichte sowie der Höhenentwicklung der Gebäude und
• die Schaffung von sowohl allgemeinen als auch kostengünstigem Wohnraum.

Grundstruktur des städtebaulichen Konzeptes:

• Über einem Sockelgeschoss, das die Tiefgarage und die Nebenräume beherbergt, erheben sich 5 Baukörper, die den Raum zwischen den Gleisen gliedern.
• Es werden hier jeweils drei Vollgeschosse und ein Staffelgeschoss realisiert.
• Ein sechster Baukörper erhebt sich in der Spitze des Grundstücks An der Brennersmühle mit sieben Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss.
• Es sind ca. 70 Wohneinheiten als Eigentumswohnungen geplant, wovon ca. 15 Wohneinheiten mit Mietpreisbindung über einen Zeitraum von 15 Jahren zur Verfügung gestellt werden.
• Die nach der Stellplatzsatzung der Stadt Oberursel nachzuweisenden Pkw-Stellplätze werden in einer Tiefgarage nachgewiesen.
• Die Haltestellen der U-Bahnlinie U 3 und der S-Bahnlinie S 5 befinden sich in unmittelbarer Nachbarschaft am Bahnhof und sind zu Fuß gut erreichbar. Die Nahversorgung kann über die vorhandenen Einkaufsmärkte gesichert werden.

• Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 252 „Nassauer Straße 1“ wurde am 17.12.2020 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Oberursel (Taunus) beschlossen.
• Die Beteiligung der Bürger gem. § 3 Abs. 2 BauGB ist in dem Zeitraum vom 09.02. bis 12.03.2021 durchgeführt worden. Parallel dazu wurde die Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.
• Am 15.07.2021 hat die Stadtverordnetenversammlung den Bebauungsplan zur Satzung beschlossen.
• Der Bebauungsplan wurde am 07.08.2021 bekannt gemacht.
•  Das Projekt wurde 2024 fertiggestellt und ist bezugsfertig.
• Die Eigentumswohnungen sind in der Vermarktung.

Planzeichnung (pdf)

Das Plangebiet liegt am südwestlichen Ortsrand von Stierstadt, westlich des alten Ortskerns. Das Plangebiet beinhaltet sowohl Grünflächen im Bereich der Altbachaue und im Anschluss an die vorhandene und neue Bebauung, landwirtschaftliche Flächen im südlichen Bereich als auch Bereiche mit Wohnbebauung im Bestand sowie einen Neubaubereich. 
Die Fläche des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes beträgt insgesamt rd. 18,6 ha, davon entfallen ca. 2,1 ha auf den Neubaubereich.

Im Sinne einer ausgewogenen Siedlungsentwicklung ist es im Rahmen der örtlichen Gegebenheiten sinnvoll, in allen Stadtteilen Oberursels Wohnbauflächen neu zu erschließen. In Stierstadt wurden seit den 1980er Jahren keine größeren Flächen mehr entwickelt. Wie in anderen Stadtteilen auch sind die Menschen in Stierstadt „verwurzelt“ und möchten auch mit ihren Familien zukünftig in Stierstadt leben. 
Um der Nachfrage entsprechen zu können, wurde bereits 1998 das Bebauungsplanverfahren zur Erschließung neuer Wohnbauflächen eingeleitet.

Der Bebauungsplan Nr. 201 "Landschaftspark Borngrund" trägt dem Wohnbedarf der Bevölkerung und der anhaltend großen Nachfrage nach Baugrundstücken im Stadtteil Stierstadt Rechnung. Ferner dient er dem Erhalt und der Entwicklung von Bereichen für die Naherholung (Kleingärten) sowie für Natur und Landschaft. Flächen für die Landwirtschaft sollen erhalten werden. Im Rahmen der Planung wurde der südwestliche Ortsrand des Stadtteils Stierstadt baulich sinnvoll erweitert und mit Hilfe von Ortsrandbegrünungen deutlich von der nicht bebauten Freifläche abgegrenzt.

Auf ca. 4,3 ha soll eine teilweise schon bestehende Naherholungsnutzung (Gärten) der Flächen geregelt und landschaftsgerecht weiterentwickelt werden. Bei weiteren 9,1 ha handelt es sich entweder um landwirtschaftliche Nutzfläche, die erhalten bleiben soll oder um Flächen, die, soweit naturschutzfachlich geboten, im Sinne des Biotop- und Artschutzes gepflegt und entwickelt werden sollen.
Die ca. 2,1 ha bereits als Wohnbauflächen genutzten Bereiche entlang der Gartenstraße, Pfingstbornstraße und des Kieswegs wurden entsprechend als Wohnbauflächen mit den entsprechenden Ausnutzungen festgesetzt.

Das ca. 2,1, ha große Neubaugebiet soll gestalterisch der umliegenden – in der Regel zweigeschossigen - Einzelhausbebauung Rechnung tragen. Andererseits musste auch berücksichtigt werden, dass im Rahmen des Umlegungsverfahrens eine Anzahl von Baugrundstücken geschaffen werden musste, die in etwa mit der Anzahl der Grundstückseigentümer im Neubaubereich korrespondiert. Aus diesem Grund war auch die Bildung einer Vielzahl kleinerer Grundstücke notwendig.

• Der Aufstellungsbeschluss für das Gebiet des Bebauungsplanverfahrens Nr. 201 "Landschaftspark Borngrund“ wurde am 15.07.1998 gefasst.
• Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand von 23.11. bis 23.12.2004 statt. Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB erfolgte ebenfalls in diesem Zeitraum.
• Am 09.10.2014 hat die Stadtverordnetenversammlung erneut die Offenlage des Bebauungsplanentwurfs beschlossen. Im Zeitraum vom 04.11. bis 04.12.2014 fand die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB statt. Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte parallel.
• Der Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 26.03.2015 gefasst.
• Im Rahmen der Vorbereitung des Umlegungsverfahrens, das zur Neuordnung der Grundstücke im Neubaubereich notwendig war, wurden von Seiten der Umlegungsstelle Zuteilungsentwürfe erarbeitet und mit den beteiligten Grundstückseigentümern erörtert. Durch den langen Verfahrensablauf haben sich die Ziele der Eigentümer bezüglich der Verwendung ihrer Grundstücke teilweise geändert. Dadurch wurde eine erneute Planänderung notwendig. Diese wurde mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 08.10.2015 gemäß § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren durchgeführt.
• Der Satzungsbeschluss des Bebauungsplans 1. Teiländerung gemäß § 10 Abs. 1 BauGB wurde von der Stadtverordnetenversammlung am 17.12.2015 gefasst.
• Der Bebauungsplan tritt mit der öffentlichen Bekanntmachung am 23.01.2016 in Kraft.
• Die Erschließungsbauarbeiten für den Neubaubereich wurden in 2018 abgeschlossen.
• Nach Abschluss der Erschließungsbauarbeiten wurden in dem Neubaugebiet nach und nach die Wohnungsbauvorhaben der privaten Grundstückseigentümer (Einzel- und Doppelhäuser) realisiert.
  Stand: 2023 sind ca. 65 % der Neubaugrundstücke bebaut.

• Am 10. September 2022 wurde der Spielplatz „Im Borngrund“ offiziell eingeweiht. Dem Bau des Spielplatzes ging eine längere Planungsphase voraus, die unter Beteiligung von Kindern und anwohnenden Familien stattfand. Beteiligt waren das Kinderbüro mit der städtischen Arbeitsgruppe „Oberursel unter der Lupe“ in enger Kooperation und mit Unterstützung der Bürger*inneninitiative ILSE (Initiative ein lebendiges Stierstadt entwickeln), Mitgliedern des Ortsbeirates, Anwohnerinnen und Anwohnern sowie Stierstädter Vereinen. 

• Planausfertigung (pdf)
• Begründung (pdf)

Um die Gesamtmaßnahme abzurunden, wurden mehrere Querungsstellen angelegt, die das Überqueren der Adenauerallee deutlich erleichtern und einen Beitrag zu mehr Verkehrssicherheit leisten.

Besonders in Höhe der Aumühlenstraße bewegen sich viele Fußgänger aus Richtung Stadt über den Alleenpark in Richtung Maasgrund. Aber auch aus der Gegenrichtung, von der Aumühlenresidenz her, ist der Park Adenauerallee häufiges Ziel für einen Spaziergang.

Die erforderliche Neuverlegung von Versorgungsleitungen in der Adenauerallee hatte die Stadt zum Anlass genommen, sich auch mit der Oberfläche dieser Straße zu beschäftigen und schlug eine grundsätzliche Neugestaltung vor.
Zu entscheiden war, wie die zukünftige Gestaltung von Gehwegen und  Parkstreifen kombiniert mit den einzelnen Elementen wie Baumscheiben, Baumschutzgittern und Straßenlampen aussehen sollte.

Der Ausbaubereich umfasste fast den gesamten Bereich zwischen der Oberhöchstadter Straße und der Nassauer Straße sowie den Eckbereich der Nassauer Straße, in Höhe des italienischen Restaurants in Richtung Maasgrund, um auch hier eine modernisierte und einheitliche Gestaltung zu gewährleisten.

Gemeinsam mit dem Planungsbüro Via Verde, Kronberg, wurden im Rathaus Gestaltungsvorschläge erarbeitet und dem Magistrat sowie dem Bau- und Umweltausschuss vorgelegt. In beiden Gremien wurden die Planungen eingehend diskutiert und zur Ausführung freigegeben.

Rechtzeitig zum Hessentag im Juni 2011 war die Neugestaltung weitgehend abgeschlossen, einige abschließende Arbeiten wurden nach dem Fest ausgeführt.

Die zunehmende Erkrankung der Kastanien in der Adenauer Allee war seit Jahren klar erkennbar. Bereits ab Juni traten deutliche Verfärbungen der Blätter auf, das Laub fiel bereits im Spätsommer, deutlich zu früh.
Versuche, in den zurückliegenden Jahren durch Nachpflanzungen den Charakter der Allee zu erhalten, haben nicht zum Erfolg geführt. Die nachgepflanzten Bäume haben im Schatten der großen Bestandsbäume keine ausreichenden Lebensbedingungen gefunden. 

Nach eingehender Untersuchung des aktuellen Zustandes der Wegebeläge, des Erdreichs und des Baumbestandes der historischen Parkanlage und ihrer prägenden Allee fiel die Entscheidung zur Neubewertung in enger Abstimmung mit der Denkmalbehörde.

Ein Baumgutachten ergab ein im Gesamtergebnis für jeden Baumfreund niederschmetterndes Ergebnis:
Nahezu alle Kastanien des oberen Abschnittes der Allee zwischen Vorstadt und Bahnhof  waren geschädigt, einige so schwer, dass die Verkehrssicherheit gefährdet war. Der Boden im Bereich der Allee zusätzlich hochgradig verdichtet, mit deutlich erhöhtem Salzgehalt (Streusalzschäden).

• Ersatz der geschädigten Bäume durch bereits große neue Kastanien  zur Wiederherstellung des Gesamtbildes einer eindrucksvollen Allee.
• Erneuerung des Wegebelages im Alleenweg im Hinblick auf  Benutzerfreundlichkeit und farblich angepasster Gestaltung.

Kronenschluss der Bäume über den Alleenweg

Das Wasserbecken wurde zugänglich gemacht, die Bepflanzung rückt vom Beckenrand ab, so dass Aufenthaltsraum direkt am Wasser entsteht, das Wasser aber auch betreten werden kann

Die Mittelachse der Aumühlenstraße wird im Park fortgeführt und etwas verbreitert, so dass Raum als Aufenthaltsfläche entstand. Die Fläche wäre zukünftig für eine in einem kleinen Pavillon untergebrachte Sommerbewirtschaftung geeignet.

Der Übergang über die Straße an die Aumühlenstraße wurde geteilt und aus dem Kreuzungsbereich verlegt, so dass eine sichere Querung besser möglich wird.

Nachgepflanzt wurden Rosskastanien der Sorte ‚Baumannii’, da diese gegenüber der vorherigen Art eine größere Toleranz gegenüber negativen Einflüssen des Stadtklimas (Streusalzeintrag, Trockenheit) und der Miniermotte aufweist. Die Sorte Baumanii blüht gefüllt, es kommt eher selten zur Fruchtbildung.

Bei einem zu erwartenden Jahreszuwachs von ca. 50 cm im Durchmesser pro Jahr, kann man vom Kronenschluss über dem Weg in bereits 6 Jahren ausgehen.

Das Plangebiet liegt zentral im Stadtgebiet Oberursel, unweit des Kreuzungsbereichs Hohemarkstraße / Im Heidegraben. Es wird im Norden von Wohnbebauung (Hausgruppen und Einzelhäuser) begrenzt. Im Westen liegt die Fischbachstraße, im Süden die Hohemarkstraße und im Osten die Straße Im Heidegraben. Die Fläche umfasst rd. 1,4 ha.

Der Bereich wurde bislang überwiegend für gewerbliche Flächen genutzt und soll zwischen der Hohemarkstraße sowie den Straßen Im Heidegraben und Fischbachstraße einer städtebaulichen Neuordnung zugeführt werden. Dabei ist die Entwicklung eines Wohnquartiers mit differenzierten Mietwohnungen in Geschosswohnungsbauweise angestrebt.

Geplant ist die Errichtung von modernen und architektonisch ansprechenden Stadthäusern und Stadtvillen mit unterschiedlichen Haustypen im Sinne eines städtebaulichen Gesamtkonzeptes einer ökologisch orientierten Siedlungsentwicklung. Das Entwicklungskonzept sieht dabei insbesondere eine strukturierte Blockrandbebauung als städtebaulichen Lückenschluss der  bestehenden straßenseitigen Bebauung, die Herstellung der inneren Erschließung und Errichtung einer Tiefgarage sowie eine grünordnerische Gestaltung der Grundstücksfreiflächen vor.

Darüber  hinaus sollen auch die bestehenden angrenzenden Wohnbaugrundstücke konzeptionell in die vorliegende Planung miteinbezogen werden, so dass künftig auch vor dem Hintergrund der im näheren Umfeld vorhandenen heterogenen Bebauungs- und Nutzungsstruktur die planungsrechtlichen Rahmenbedingungen für den Gesamtbereich eindeutig formuliert werden können.

Für das Gebiet wurde das Bebauungsplanverfahren Nr. 231 „Im Heidegraben / Hohemarkstraße“ durchgeführt.

• Der Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB wurde am 01.09.2011 gefasst, die Bekanntmachung erfolgte am 17.09.2011.
• Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand von 27.09.2011 – 28.10.2011 (Bekanntmachung am 17.09.2011) statt.
• Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte vom Anschreiben 13.09.2011 bis zur Frist 28.10.2011.
• Der Satzungsbeschluss gemäß § 10 Abs. 1 BauGB wurde am 02.02.2012 gefasst.
• Der Bebauungsplan wurde am 07.03.2012 bekannt gemacht.
  

• Link zur Präsentation (pdf)
• Link zum Protokoll des Bürgerdialogs (pdf)

• Planfassung (pdf)
• Begründung (pdf)