Stabilisierung des Immobilienmarkts in Oberursel 2024/2025 – Kommune setzt auf aktive Steuerung

Der Immobilienmarkt in Oberursel hat sich nach der ausgeprägten Zurückhaltung im Jahr 2023 erholt. Wie der neue Immobilienmarktbericht 2025 zeigt, befindet sich der Markt in einer Phase der Stabilisierung – mit ersten Anzeichen einer leichten Belebung. Gleichzeitig bleibt die strukturelle Wohnraumnot spürbar. Die Stadt Oberursel begegnet diesen Herausforderungen mit klarer kommunaler Steuerung und langfristiger Planung.

Preisentwicklung zeigt differenziertes Bild

Während Eigentumswohnungen im Bestand im Jahr 2024 zunächst weiter leicht im Preis sanken, stabilisierten sich die Preise gegen Jahresende. Besonders stark war die Nachfrage im Preissegment bis 400.000 Euro – rund 76 Prozent aller Transaktionen entfielen auf diesen Bereich. Die Verkaufszahlen verdoppelten sich hier gegenüber dem Vorjahr. Unterstützt wurde diese Entwicklung durch verbesserte wirtschaftliche Rahmenbedingungen wie sinkende Inflation, rückläufige Bauzinsen und steigende Reallöhne.

Im Gegensatz dazu bleibt der Neubausektor angespannt: Trotz leichter Preisnachlässe sind Neubauwohnungen weiterhin für viele Haushalte unerschwinglich – hohe Eigenkapitalanforderungen und Baukosten belasten die Nachfrage. Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Bestand verzeichnete der Markt rückläufige Preise, vor allem aufgrund steigender Sanierungsanforderungen. Luxusobjekte über einer Million Euro wurden seltener verkauft; der Durchschnittspreis sank auf 1,3 Millionen Euro.

Bodenmarkt und Mietniveau unter Druck

Auch der Grundstücksmarkt zeigt eine geteilte Entwicklung: Während die Bodenpreise für Wohnbauland leicht zurückgingen, stiegen sie bei Gewerbebauland moderat an. Der Flächenumsatz von Wohnbauland sank weiter – mit nur noch 5.835 m² in 2024 (Vorjahr: 7.100 m²). Der Mangel an unbebauten Grundstücken in Oberursel wirkt preistreibend, insbesondere da keine neuen Baugebiete für Einfamilienhäuser ausgewiesen sind.

Gleichzeitig verschärft sich die Lage auf dem Mietmarkt: Die Angebotsmieten stiegen im Jahr 2024 um rund zehn Prozent. Weitere Mietsteigerungen sind zu erwarten.

Bürgermeisterin Runge: Markt alleine reicht nicht aus

„Der Markt richtet das Angebot für bezahlbaren Wohnraum nicht mehr alleine – das ist eine der klaren Erkenntnisse. Wohnraum muss für alle Bevölkerungsgruppen verfügbar sein. Das ist auch eine soziale Frage“, erklärt Bürgermeisterin Antje Runge. „Wir als Kommune setzen deshalb verstärkt auf unsere Steuerungsmöglichkeiten.“

Kommunale Steuerung wird ausgebaut

Die Stadt Oberursel setzt auf eine gezielte Nutzung aller verfügbaren Instrumente, um Wohnraum zu sichern und bezahlbarer zu fördern. Dazu gehören der Erwerb und Erhalt von Belegungsrechten ebenso wie die aktive Vermittlung von Bestandsimmobilien an Wohnungsgenossenschaften oder soziale Träger. Auch prüft die Stadt den Ankauf von Grundstücken zur Bodenbevorratung, um langfristig handlungsfähig zu bleiben. Ferner nutzt Oberursel das Instrument des Erbbaurechts, im Allgemeinen als Erbpacht bekannt. Es ermöglicht Kommunen unter anderem, Grundstücke in ihrem Eigentum zu behalten und gleichzeitig preisgünstiges Bauen durch langfristige, günstige Nutzungsüberlassung an Investoren zu fördern. Dadurch behalten sie perspektivisch Einfluss auf die Nutzung der Flächen und können gezielt bezahlbaren Wohnraum schaffen und erhalten. Durch die Mitgliedschaft im „Großen Frankfurter Bogen“ nutzt Oberursel zudem gezielt die besonderen Fördermöglichkeiten des Landes Hessen.

Zudem werden gemeinschaftliche und altersgerechte Wohnformen verstärkt beraten, insbesondere ältere Menschen suchen zunehmend nach passenden Wohnkonzepten in der eigenen Stadt. Um Planungssicherheit bei Förderanträgen zu schaffen, prüft die Stadt außerdem die Einführung eines qualifizierten Mietspiegels. Darüber hinaus setzt sich Oberursel dafür ein, wieder als „angespannter Wohnungsmarkt“ eingestuft zu werden – eine Voraussetzung, um landesrechtlich die Mietpreisbremse oder das Gesetz gegen Leerstand anwenden zu können. Auch mit Blick auf die ab Ende 2025 auslaufende Richtlinie in Hessen will die Stadt frühzeitig Klarheit schaffen.

Gleichzeitig begleitet die Stadt die angekündigten wohnungspolitischen Maßnahmen der neuen Landesregierung konstruktiv. Dazu zählen etwa das geplante „Hessengeld“, das Ersterwerberinnen und Ersterwerber durch Grundsteuerentlastungen beim Immobilienkauf unterstützen soll, sowie die angekündigte Vereinfachung der Förderregularien für den sozialen Wohnungsbau. Diese Maßnahmen sollen nicht nur Wohneigentum erleichtern, sondern auch die angeschlagene Bauwirtschaft stabilisieren und Insolvenzen kleinerer Betriebe im Handwerk verhindern.

„Wir müssen heute planen, damit morgen gebaut werden kann. Gerade Bürgerinnen und Bürger   mit niedrigem Einkommen und der Mittelstand dürfen beim Thema Wohnen nicht durchs Raster fallen“, so Runge weiter. „Die Stadt wird ihre Handlungsspielräume nutzen – und dabei auch neue Wege gehen.“

30-Prozent-Quote

Um dem Mangel an preisgünstigem Wohnraum entgegenzuwirken und eine soziale Durchmischung zu fördern, hat die damalige Stadtverordnetenversammlung der Stadt Oberursel im Jahr 2019 eine 30-Prozent-Quote zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums bei Neubauprojekten beschlossen. Diese gilt bei größeren Vorhaben im Geschosswohnungsbau ab 20 Wohneinheiten oder 1.500 m² Gesamtwohnfläche. Projektträger sind folglich verpflichtet, rund ein Drittel der Wohnungen zu vergünstigten Konditionen anzubieten. Die Mieten dürfen dabei maximal 15 Prozent über den Mietobergrenzen des geförderten Wohnraums im Hochtaunuskreis liegen. Die Regelung erfolgt im Zuge städtebaulicher Verträge oder Festsetzungen in Bebauungsplänen. Eine städtische Richtlinie schafft dafür frühzeitig Planungssicherheit für Investoren und gewährleistet zugleich Wohnraum für unterschiedliche Einkommensgruppen.

Solide Nachfrage bei Gewerbeimmobilien und verlässliche Marktinformationen

Oberursel verzeichnet eine stabile Nachfrage nach Gewerbeflächen zum Kauf. In der Folge entwickeln sich die Preise moderat nach oben. Zur Einschätzung des Mietniveaus für gewerbliche Immobilien nutzt die Stadt die jährlich erscheinenden Marktberichte der IHK Frankfurt. Der Gewerbemarktbericht bietet fundierte Informationen zur Mietpreisentwicklung in der Region. Ergänzend liefert der Wohnungsmarktbericht der IHK Frankfurt eine Orientierung im Bereich der Wohnungsmieten. Für Unternehmen und Investoren, die konkret auf der Suche nach Gewerbeflächen in Oberursel sind, stellt die Stadt unter www.oberursel.de/flaechenanfrage ein Formular sowie weiterführende Informationen zu verfügbaren Flächen bereit.

Der Immobilienmarktbericht 2025 ist online.