Sanierungspläne für das Rathaus werden aufgehoben - modifizierte Neuplanung wird auf den Weg gebracht

Nachdem die Sanierung des Rathauses 2020 auf Grundlage einer Machbarkeitsstudie beschlossen wurde, sieht der Magistrat nun die Notwendigkeit, die bisherigen Planungen auf den Prüfstand zu stellen. Die tiefergehende Entwurfsplanung, die auf eine Machbarkeitsstudie folgt, hatte einen höheren Sanierungsbedarf ergeben. Eine Woche vor Amts­antritt von Bürgermeisterin Antje Runge im letzten Oktober, stellte sich damit eine enorme Steigerung der Baukosten und ein vollkommen erhöhter Sanie­rungsbedarf dar. Die Bürgermeisterin hat zusam­men mit der Verwaltung und der Politik das Vor­gehen ausführlich und solide geprüft und bringt im breiten, zuvor abgestimmten politischen Konsens, eine neue Marschrichtung auf den Weg. Einig sind sich alle, dass die Neuplanung unbedingt erforder­lich ist und zeitnah erfolgen muss. 

Einfach ausgedrückt: die nun vorliegende Berech­nung der Kosten ist von 14 Millionen auf 35,6 Millio­nen Euro für eine schrittweise Sanierung über vier Jahre gestiegen. Dies kann nicht ohne erneute Prü­fung von Alternativen akzeptiert und abgestimmt werden.

Grundlage der bisherigen Sanierungs­entscheidung

Die Grundlage im Jahr 2020 für die Entscheidung der Stadtverordneten zur Rathaussanierung war die Ermittlung der Sanierungskosten in einer Konzept-Studie eines anerkannten Architekturbüros in Höhe von 14 Millionen Euro. Hierbei wurde in vier Bau­phasen geplant. Die Sanierung sollte bei laufendem Verwaltungsbetrieb, d.h. bei Verbleib der Mitarbei­tenden während der vierjährigen Sanierung im Rat­haus, erfolgen, um Kosten für eine Anmietung zu sparen.

2021 wurde eine Konkretisierung dieser Sanie­rungskosten durch den Bau & Service Oberursel in Auftrag gegeben. Das im Wege eines Vergabe­verfahrens beauftragte Architektenbüro ermittelte hierbei nun Kosten in Höhe von 24,9 Millionen Euro.

Die hohe Differenz zur ersten Schätzung resultiert im Wesentlichen durch eine genauere Bestands­aufnahme und daraus folgend einem deutlich höh­eren Sanierungsbedarf. Kostentreiber ist insbeson­dere die Notwendigkeit der kompletten Fassaden­erneuerung, die in den ersten Berechnungen als tragfähig angesehen wurde und nun komplett ent­fernt werden müsste. Hinzu kommen der marode Zustand der Elektrik und sämtlicher Leitungs­systeme. Die notwendigen Bauteile und Bauneben­kosten werden um 8,3 Millionen Euro brutto höher eingeschätzt. Aus einer neuen Einschätzung der Mehrkosten durch das Bauen in vier Phasen und dem Bauen im laufenden Verwaltungsbetrieb folgt eine weitere Steigerung in Höhe von 2,8 Millionen Euro brutto. Unter Einbeziehung weiterer, steigen­der Baukosten in den kommenden Jahren während der Bauzeit, Sicherheitszuschlägen für bisher nicht erkennbare Risiken einer Sanierung, Abrisskosten und einer Sonder-Abschreibung wäre somit insge­samt mit Kosten in Höhe von brutto 35,6 Millionen Euro brutto zu rechnen. Trotz dieser Mehrkosten würde die Energieeffizienz des so sanierten Rat­hauses mit Blick auf die Klimaschutzziele der Stadt nicht optimal sein.

Entscheidend ist auch, dass aufgrund des gestie­genen Umfangs der erforderlichen Sanierungsmaß­nahmen die Durchführung dieser Arbeiten im lau­fenden Betrieb mit der Sicherstellung zumutbarer und gesunder Arbeitsverhältnisse nicht mehr verein­bar ist. Weitere Kosten für etwaige anzumietende Ausweichflächen sind in den 35,6 Mio. Euro noch nicht enthalten.

Bürgermeisterin Antje Runge: „Als Bürgermeisterin bin ich auch verantwortlich für den Erhalt gesunder und zumutbarer Arbeitsbedingungen für die Beleg­schaft. Gleichzeitig muss aber auch ein funktions­fähiges Rathaus zur Verfügung stehen, dass barrierefrei für alle Oberurseler Bürgerinnen und Bürger nutzbar ist und in dem voll umfänglich alle Arbeiten erledigt werden können. Ich habe deshalb einer Sanierung im laufenden Betrieb in diesem Umfang über vier Jahre meine Zustimmung ver­weigert und der Magistrat ist dieser Position gefolgt.“

Weitere Vorgehensweise

Alle Beteiligten sind sich darüber im Klaren, dass kurzfristig eine Lösung gefunden werden muss. Der Zustand infolge des Sanierungsstaus im und am Gebäude duldet keinen Aufschub. Je länger der Verbleib im Rathaus ist, desto teurer wird es und eine Verschiebung ist keine Option.

Aus diesem Grund hat der Magistrat eine Beschlussvorlage auf den Weg gebracht, mit der den Stadtverordneten vorgeschlagen wird:

1. Die weiteren Planungen zur Sanierung des Rathausgebäudes vorerst einzustellen und
2. Die Kosten für den Neubau eines Rathauses in energieeffizienter Bauweise gegenüber einer kurzfristigen Kernsanierung zu ermitteln.

Bürgermeisterin Antje Runge hierzu: „Die Sanie­rungskosten über vier Jahre oder die Kernsanierung in einem Zug unter Auszug der Mitarbeitenden sind zuverlässig berechnet worden. Für den Neubau liegen nur Kostenschätzungen über die Kubatur eines neuen Gebäudes vor. Wir benötigen vor einer endgültigen Entscheidung belastbares Zahlenmate­rial, mit dem ich eine Entscheidung der Politik zu Sanierung im KFW 55 Standard oder dem Neubau im energieeffizienteren KFW 40 Standard einfordern kann.“

Aufgrund der bisherigen politischen Vorgespräche und Diskussionen ist klar, dass das Rathaus auf dem jetzigen Rathausareal in der Innenstadt verblei­ben soll. Ein Standort in einem der Gewerbegebiete wurde mehrfach geprüft, ist aber auch mit Rücksicht auf eine gute Erreichbarkeit für die Bürgerinnen und Bürger sowie dem Ziel einer lebendigen Innenstadt nicht konsensfähig.

Für das Rathausareal stehen im Fall eines Neubaus grundsätzlich zwei Standorte zur Diskussion, die unabhängig vonein­ander geprüft werden sollen:

Zum einen der Parkplatz an der Oberhöchstadter Straße und zum anderen ein Neubau direkt am jetzigen Standort auf dem Rathausplatz. Für einen Neubau spricht, dass sich städteplanerisch die Chance für eine Neugestaltung ergibt. Dabei steht natürlich immer auch das Thema einer Gegen­finanzierung auf der Agenda. Unter Einbeziehung bzw. Überbauung des Zufahrtsbereichs der Tiefga­rage der Stadthalle kann platzsparend gebaut und das weitere Areal bis zur Oberhöchstadter Straße genutzt werden. Bei der Entscheidung ist neben der städtebaulichen Perspektive vor allem der finan­zielle Handlungsrahmen entscheidend.

Bürgermeisterin Antje Runge: „Ich möchte beide Möglichkeiten ergebnisoffen geprüft haben. Zum jetzigen Planungsstand wird es von mir keine Vor­festlegungen geben. Ich werde allerdings neben der reinen Kostenseite bei einer abschließenden Ent­scheidung auch Fragen des Städtebaus, der Funktionalität, des Klimaschutzes und des Mehr­werts für die Innenstadt mit berücksichtigen.“

Der Zeitplan

Wenn die Stadtverordneten in ihrer Sitzung am
3. Februar 2022 der Vorlage zustimmen, werden die Eckdaten für den Neubau eines Rathauses präzi­siert und im Anschluss die Baukosten durch ein sogenanntes Markterkundungsverfahren ermittelt. Dabei werden konkret Bauunternehmen ange­sprochen. Ziel ist es, damit realistische Baupreise als Grundlage für eine Beauftragung zu erhalten.

Wenn alles wie vorgesehen durchgeführt werden kann, sieht der aktuelle Zeitplan eine Entscheidung der Stadtverordneten zu Sanierung oder Neubau in der letzten Sitzung vor der Sommerpause am 21. Juli 2022 vor.

Die Bürgermeisterin abschließend: „Eine Entschei­dung ist überfällig. Ich will in den kommenden Monaten gemeinsam mit der Verwaltung die erfor­derlichen Grundlagen für eine solide und zukunfts­fähige Lösung erarbeiten und sie der Politik vor­legen. Entscheiden müssen die Stadtverordneten über Sanierung, Neubau und auch die konkrete Finanzierung. Die wiederholt genannte Offenheit für Sachentscheidungen ist hierbei besonders erfor­derlich. Der breite politische Konsens, der bei der Beschlussvorlage gefunden wurde, ist wichtig, um bei diesem Großprojekt einen gemeinsamen Weg zu gehen.“

Antje Runge

Bürgermeisterin