B-plan nr. 252

Fortführung des Bebauungsplanes mit Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange

Bebauungsplan Nr. 252 – „Nassauer Straße 1“ wird fortgeführt: Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange steht bevor 

Im morgigen Bau- und Umweltausschuss wird unter anderem der Bebauungsplan Nr. 252 „Nassauer Straße 1“ diskutiert. Dieser Bebauungsplan, der auch unter dem Namen „Gleisdreieck“ bekannt ist, soll eine neue Wohnbebauung auf der Fläche westlich des Stellwärterhäuschens am Oberurseler Bahnhof zwischen den U- und S-Bahngleisen er­möglichen. Vorbehaltlich der Zustimmung durch den Ausschuss wird dann die Stadtverordneten­versammlung in ihrer Sitzung am 17. Dezember 2020 über das weitere Verfahren entscheiden.

Hintergrund

Auf dem Grundstück Nassauer Straße 1 beab­sichtigt die Firma „WILMA, Wohnen Süd RM GmbH“, eine Wohnanlage mit sechs Gebäuden und insgesamt 67 Wohneinheiten zu errichten.

Da es sich um einen Eigentümer handelt, bietet sich verfahrensrechtlich die Kombination eines Bebau­ungsplanes für die Innenentwicklung nach § 13 a BauGB, kombiniert mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan nach § 12 BauGB an.

Dieser stellt zugunsten der Stadt sicher, dass die Baumaßnahme unter Beachtung aller Festsetz­ungen des Bebauungsplanes und des abzuschlie­ßenden Durchführungsvertrages innerhalb einer bestimmten Frist tatsächlich verwirklicht wird. Dabei entstehen der Stadt durch die Aufstellung des Bebauungsplanes keine Kosten. Diese werden vom Vorhabenträger getragen. Die Übernahme von Fol­gekosten durch den Immobilienentwickler ist u.a. Gegenstand des Durchführungsvertrags, der im Entwurf ebenfalls vom Magistrat vorgelegt wird.

Planungsanlass/ Historie

Auf dem Grundstück Nassauer Straße 1 hat die Stadt Oberursel 1982 einen P+R Platz ausgebaut und in den Folgejahren betrieben. Im Rahmen der Grundstücksarrondierungen im gesamten Bahn­hofsbereich vor dem Hessentag 2011 wurde das Grundstück von der SEWO (Stadtentwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH Oberursel) zusammen mit anderen Flächen erworben. Nach der Verlagerung der P+R-Nutzung zum neuen Bahnsteig­zugang an der PU-Ost konnten andere Nutzungsmöglichkeiten für diese Fläche in Betracht gezogen werden.

Aufgrund der Nähe des Grundstücks zu allen Arten des öffentlichen Personennahverkehrs wurde die Entscheidung getroffen, hier Wohnungsbau zu entwickeln, um gezielt diese Standortgunst zur Verkehrsvermeidung zu nutzen.

Grundstück und Rahmendaten

Das ca. 5.900 m² große Grundstück liegt zwischen der U- und S-Bahntrasse, südwestlich der Bahn­übergänge (heute: P+R-Parkplatz und Grünfläche). Es ist derzeit unbebaut, mit Ausnahme des ehe­maligen Stellwerkgebäudes an der Straße. Ein ehe­maliges Wohngebäude Nassauer Straße 1 wurde bereits vor mehreren Jahren abgebrochen.

Der nordwestlich angrenzende Siedlungsbereich ist sowohl von Wohnnutzung als auch gewerblicher Nutzung geprägt. Südöstlich ist die Hauptver­waltung der Braas Monier Building Group (Her­stellung von Dachsystemen) angesiedelt.

Die verkehrliche Anbindung des Gebietes sowohl bezüglich des Individual- als auch des öffentlichen Verkehrs ist gesichert. Aufgrund der anstehenden Verkehrsplanungen im Bereich Nassauer Straße/ Bahnhofsareal/ Weingärtenumgehung ist es erfor­derlich, diese im Planverfahren und bei der Hoch­bauplanung (Thema Schallschutz) zu berück­sich­tigen.

Entwicklung der Wohnbauflächen

Die Überlegungen zwischen Stadt und SEWO zur Entwicklung der Wohnbebauung an dieser Stelle war von Anfang an geprägt durch den Willen, auf dieser städtebaulich bedeutsamen Fläche keinen standardisierten Wohnungsbau entstehen zu las­sen, sondern durch eine qualitativ hochwertige Architektur und Materialität eine das Gebiet positiv gebietsprägende Bebauung zu realisieren.

Um dieses Ziel zu erreichen, wurde von der SEWO ein Bieterverfahren durchgeführt. In diesem Bieter­verfahren wurde zuvor der Grundstückspreis gut­achter­lich festgelegt, so dass allein Konzept und Architektur für die Prämierung maßgeblich sein konnten.

Die abschließende Wahl fiel auf den Entwurf des Architekturbüros Monogrün (Oberursel), das sich zusammen mit dem Bauträger Wilma, Wohnen Süd, um die Projektentwicklung beworben hatte. Auf der Grundlage des Ergebnisses dieses Verfahrens wurden in der Folge die Inhalte des Bebauungs­planes festgesetzt.

Planungsziele

Wesentliche Ziele des Bebauungsplanverfahrens sind:

  • die Entwicklung des Geländes im Sinne der Innenentwicklung
  • die Realisierung einer städtebaulich hochwerti­gen Architektur
  • die Berücksichtigung der Belange des Denkmal­schutzes (Stellwärterhaus)
  • die Abstimmung der Nutzung auf die verkehr­liche Erschließungssituation
  • die Schaffung von innenstadtnahen Wohn­flächen und
  • ein Angebot für preisgünstigen Wohnraum.

Schaffung von preiswertem Wohnraum

Mit dem Vorhabenträger vereinbart und vertraglich verankert ist, dass im Zuge der Baumaßnahme 15 von insgesamt 67 Wohnungen errichtet und als preisgedämpfte Mietwohnungen mit einem Mietpreis von 9,40 Euro auf den Markt gehen sollen.

Bürgermeister Hans-Georg Brum: „Damit liegen wir voll und ganz auf der Linie, die wir uns mit dem Projekt bezahlbarer Wohnraum gesetzt haben. Die zentrale Lage, innenstadtnah und in unmittelbarer Bahnhofsnähe, ist für viele Interessenten hoch attraktiv. Ein großes Plus an dieser Stelle ist insbe­sondere, dass durch intelligente Mobilitätskonzepte unnötiger Autoverkehr in der Innenstadt vermieden wird.“

Individualverkehr und ÖPNV

Die verkehrliche Anbindung des Gebietes sowohl bezüglich des Individual- als auch des öffentlichen Verkehrs ist gesichert. Das Areal wird über die Frankfurter Landstraße erschlossen. Von dort ge­langen PKW-Nutzende in die Tiefgarage mit Stell­plätzen, von denen eine bestimmte Anzahl mit Ladevorrichtungen für Elektrofahrzeuge ausge­stattet wird. Zu Fuß Gehende können vom Areal direkt sämtliche Haltestellen des ÖPNV am Bahnhof erreichen.

Eine Besonderheit stellt die Erschließung mit dem Fahrrad dar: Am Rande der Wohnbebauung verläuft der zukünftige Radschnellweg Friedrichsdorf – Bad Homburg – Oberursel – Steinbach – Eschborn/ Frankfurt am Main. Der durchgehend vier Meter breite Weg wird im Zuge der Baumaßnahme her­gestellt und später in den Gesamtstreckenzug inte­griert. Damit ist sichergestellt, dass die Bewohner des neuen Quartiers auch an das städtische und regionale Radwegenetz optimal angebunden sind.

Der Städtebau

Die Bebauung gliedert sich von Osten nach Westen in fünf Gebäude mit jeweils drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss sowie einem Gebäude mit sieben Vollgeschossen und einem Staffel­geschoss.

Die Gebäude sind klar strukturiert, ihre Abstände nehmen die vorhandenen Strukturen der Bestands­gebäude an der verlängerten Nassauer Straße und der Lindenstraße auf. Die Gebäude sind durch eine darunterliegende Tiefgarage unterbaut. Die nicht überbauten Dachflächen der Tiefgarage werden begrünt und mit Nutzungseinrichtungen für die Bewohner ausgestattet. Hier finden Spielplätze, Außenerholungsräume und Terrassen ihren Platz. Balkone, Terrassen und Loggien sind überwiegend nach Westen und Osten ausgerichtet und damit an den Gebäudefassaden, die nicht zur U- und S-Bahntrasse orientiert sind.

Die Dächer der oberen Geschosse werden extensiv begrünt. Der im Westen vorhandene Baumbestand kann teilweise erhalten und durch Baumanpflanz­ungen auf den nicht überbaubaren Grundstücks­flächen sowie auf den Tiefgaragenflächen zwischen den Baukörpern ergänzt werden.

Weitere Schritte

Bürgermeister Hans-Georg Brum: „Wir wollen mit diesem Planungsschritt dieses für die Stadt wichtige Bauvorhaben vorantreiben. Nach dem Aufstellungs­beschluss im Jahr 2019 erfolgt nun die Offenlage und die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach den Weihnachtsferien im Januar/ Februar 2021.“

Hans-Georg Brum

Bürgermeister