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Planungsrecht

In einer Gemeinde gibt es die unterschiedlichsten Nutzungsansprüche: von Wohnen und Gewerbe über Bildungs- und Freizeitstätten bis zu Grünflächen.
Aber auch funktionsfähige Verkehrsnetze für die verschiedenen Verkehrsarten, die Erhaltung der Innenstädte und die Nahversorgung in den Ortsteilen sowie die Wahrung der Umweltbelange sind zentrale Aspekte, die die Städte und Gemeinden durch ihre Planungen in Übereinstimmung bringen müssen.
Dabei gilt es sowohl den aktuellen als auch zukünftigen Anforderungen der Bürgerinnen und Bürger an das Gesamtgefüge einer Stadt gerecht zu werden. Gerade in Ballungsräumen mit den hohen Grundstückspreisen und großer Nachfrage nach Wohnraum bei gleichzeitigem Erhalt der Lebensqualität steht die städtebauliche Planung in einer Gemeinde immer mehr im Fokus des öffentlichen Interesses.

Das Bauplanungsrecht

Grundsätze der Bauleitplanung

Die Stadtplanung gehört zu den Selbstverwaltungsaufgaben einer Stadt oder Gemeinde und ist über Artikel 28 im Grundgesetz verankert. Die Bauleitplanung ist das zentrale Instrument einer Stadt, um ihre städtebauliche Entwicklung zu lenken und zu ordnen. Sie dient dazu, die bauliche oder sonstige Nutzung öffentlicher aber auch privater Grundstücke in einer Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Das Baugesetzbuch (BauGB) ist hierfür die gesetzliche Grundlage. Die dort getroffenen Regelungen haben Einfluss auf die Funktion, die Struktur, die Entwicklung und die Gestalt der unterschiedlichen Räume in einer Stadt. Das Baugesetzbuch definiert auch die hierzu erforderlichen amtlichen Verfahren, die den Gemeinden zur Verfügung stehen.

Ziele der Bauleitplanung sind:

  • Sicherung einer geordneten und nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung.
  • Gewährleistung einer dem Wohl der Allgemeinheit entsprechenden, sozial gerechten Bodennutzung.
  • Beitrag zur Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt, zum Schutz und zur Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen.
      

Das Baugesetzbuch definiert hierzu im § 1 (5):
„Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln.“

In § 1 (6) BauGB sind die Vielzahl von Belangen benannt, die bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere zu berücksichtigen sind.

  • Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
  • Wohnbedürfnisse der Bevölkerung insgesamt
  • Soziale und kulturelle Bedürfnisse aller Bevölkerungsgruppen
  • Erhaltung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile und zentraler Versorgungsbereiche
  • Belange der Baukultur und des Denkmalschutzes und erhaltenswerter Ortsteile
  • Erfordernisse von Kirchen und Religionsgemeinschaften
  • Belange des Umweltschutzes einschließlich der Natur und Landschaftspflege
  • Belange von Wirtschaft, Land- und Forstwirtschaft und Erhalt, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen
  • Belange der Versorgung mit Telekommunikation, Energie und Wasser sowie der Mobilität
  • Belange des Hochwasserschutzes.
      

Zudem gibt es eine Vielzahl privater Belange einzelner Bürgerinnen und Bürger.

Bei der Aufstellung der Bauleitpläne ist es dann von Bedeutung, die öffentlichen und privaten Belange sowohl untereinander als auch gegeneinander gerecht abzuwägen. Dies fordert der § 1 (7) BauGB.

Es wird deutlich, dass Stadtplanung ein komplexer Prozess ist.

Es gibt zwei Ebenen der Bauleitplanung:

  • den Flächennutzungsplan als vorbereitenden Bauleitplan und
  • den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan

Regionaler Flächennutzungsplan

Für die Stadt Oberursel (Taunus) gilt der Regionale Flächennutzungsplan 2010 (RegFNP) des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain.

Der Regionale Flächennutzungsplan stellt – wie alle Flächennutzungspläne - die Art der Bodennutzung in ihren Grundzügen dar. D.h. es werden beispielsweise Wohnbauflächen, gewerbliche Bauflächen und Flächen für den Gemeinbedarf ebenso dargestellt wie Grünflächen, Flächen für die Landwirtschaft oder Wald, aber auch Verkehrstrassen oder Versorgungsanlagen.
Diese grobe Darstellung soll nachfolgende Planungen koordinieren und steuern sowie eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten. Der Regionale Flächennutzungsplan wird ebenso wie ein Bebauungsplan auf kommunaler Ebene in einem zweistufigen Beteiligungsverfahren aufgestellt.

Mehr zum Beteiligungsverfahren wird unter dem Abschnitt Bebauungsplan beschrieben.

Der Flächennutzungsplan ist verbindlich für Verwaltungen und andere Behörden. Das Planwerk des Regionalen Flächennutzungsplanes 2010 und auch andere Pläne sind auf der Homepage des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain zu finden.

Der Regionalverband FrankfurtRheinMain hat den gesetzlichen Auftrag, mit seiner Planung die langfristige geordnete Siedlungs-, Landschafts- und Verkehrsentwicklung in der Region Frankfurt/Rhein-Main zu steuern. Mit dem am 17. Oktober 2011 in Kraft getretenen Regionalen Flächennutzungsplan 2010 für unsere 75 Mitgliedskommunen hat der Regionalverband einen Meilenstein zur Regionalentwicklung gesetzt. Der Plan liefert die Grundlage dafür, dass die Region Frankfurt/Rhein-Main weiterhin zu den Wachstumsregionen in Deutschland zählen kann.
Weitere Informationen zum Regionalverband FrankfurtRheinMain

Regionalplan und Flächennutzungsplan sind hier erstmals in einem Planwerk zusammengefasst, dem Regionalen Flächennutzungsplan, in den auch der Landschaftsplan integriert ist. Energie und Umweltschutz werden in der Regionalen Flächennutzungsplanung großgeschrieben. Deshalb wird derzeit in Ergänzung zum Regionalen Flächennutzungsplan der sachliche Teilplan erneuerbare Energien erstellt.
Wichtige Informationen zu Energiethemen und zur Qualität der Umweltmedien in Frankfurt/Rhein-Main

Ihre Ansprechpartnerin für Fragen der Flächennutzungsplanung in Bezug auf Oberursel ist bei der Abteilung Städtebau und Stadtgestaltung Frau Anja Littig.

Bebauungsplan

Bebauungspläne werden durch Beschuss der Stadtverordnetenversammlung aufgestellt, wenn es die städtebauliche Entwicklung oder Ordnung erfordert. Dies ist der Fall, wenn ein neues Wohn- oder Gewerbegebiet am Ortrand entstehen oder eine Gewerbefläche in Wohnbaufläche umgenutzt werden soll, ein öffentliches Gebäude vergrößert werden soll oder sich die Entwicklungsziele für ein Gebiet ändern sollen - um nur einige Beispiele zu nennen. Einen Bebauungsplan aufzustellen liegt im Ermessen der Gemeinde, einen Anspruch darauf gibt es nicht. Die Initiative dazu kann von unterschiedlichen Seiten kommen: aus der Verwaltung heraus, von Seiten der Politik oder der Bevölkerung.

Bebauungspläne gibt es nicht flächendeckend für das Stadtgebiet, sondern für Teilbereiche, die einen funktionalen und städtebaulichen Zusammenhang haben. Die Planzeichnung und die Festsetzungen in dem Bebauungsplan regeln, was und wie auf den Grundstücken innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans gebaut werden darf. Dies wird insbesondere festgesetzt durch die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie über die überbaubaren Grundstücksflächen. Der rechtskräftige Bebauungsplan ist ein verbindlicher Plan und hat damit auch direkte Auswirkungen auf die einzelnen Grundstückseigentümer. Die rechtskräftigen Bebauungspläne für den Bereich der Stadt Oberursel können im InfoCenter Stadtentwicklung eingesehen werden. 
Pläne in Originalgröße können dort gegen Bezahlung direkt mitgenommen oder über stadtentwicklung(at)oberursel.de bestellt werden.

Es wird daran gearbeitet, dass alle Bebauungspläne der Stadt Oberursel auch hier einsehbar sind. Grundstücksbesitzer, Bauherrn oder Bauträger können sich dann in einem ersten Schritt darüber informieren, was bei einem Bauvorhaben planungsrechtlich zu berücksichtigen ist. Allerdings kann dies insbesondere bei älteren Bebauungsplänen lediglich zu Informationszwecken dienen. Für eine verbindliche Auskunft wird weiterhin der Kontakt zum Geschäftsbereich Stadtentwicklung notwendig sein.

Eine ausführliche Beschreibung über die möglichen Inhalte von Bebauungsplänen in Form von Planzeichnung und Festsetzungen finden Sie in den Kapitel 3.2 und 4 der Broschüre Mitplanen, Mitreden, Mitmachen des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung aus dem Jahr 2012.

Zentraler Bestandteil des Bebauungsplans (und auch der Flächennutzungsplanung) ist auch die Begründung mit Umweltbericht (§ 2a BauGB). Hier wird die spezifische Zielsetzung des Planverfahrens erläutert sowie eine Alternativenprüfung vorgestellt. Es werden die für die Planung relevanten Belange beschrieben und die Auswirkungen der Planung auf diese Belange erläutert. Dabei handelt es sich in der Regel um die im Baugesetzbuch genannten Belange (s. Punkt LINK). Der Umweltbericht ist ein gesonderter Teil der Begründung. Er ermittelt und bewertet die Belange des Umweltschutzes. Oft werden auch vertiefende Gutachten erstellt, wie z.B. Verkehrsuntersuchung, Lärmgutachten, Altlastenuntersuchung.

Die Begründung ist für die anderen Behörden und die Bürgerinnen und Bürger von Bedeutung, weil hier die Hintergründe der Planung erläutert werden und nachzuvollziehen ist, wie die unterschiedlichen Belange abgewogen und gewichtet werden.

In der zusammenfassenden Erklärung zum Bebauungsplan wird dargelegt, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in der Planung berücksichtigt worden sind.

Bis ein Bebauungsplan zur Rechtskraft kommt, müssen bestimmte Verfahrensschritte eingehalten werden, die im Baugesetzbuch geregelt sind.

Am Ende des Bebauungsplanverfahrens wird der Bebauungsplan von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen.

Beteiligung im Rahmen von Bauleitplanverfahren

Zentraler Bestandteil des Bebauungsplanverfahrens ist die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden (siehe Ablaufschema). Hier werden alle betroffenen Belange gesammelt, um zu einer gerechten und möglichst vollständigen Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen zu gelangen.

Das Baugesetzbuch sieht zwei Stufen der Beteiligung vor. Mehr darüber können Sie auch in der Broschüre "Mitplanen. Mitdenken. Mitreden" des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung, Kapitel 3.2.3, erfahren.

1. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB und der Behörden nach § 4 (1) BauGB

In dieser ersten Stufe der Beteiligung der Öffentlichkeit werden die Bürger sowie Behörden, Verbände und andere Fachämter möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, die möglichen Planalternativen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung des Plangebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung informiert.

Den Behörden, Verbänden und anderen Fachämtern werden die Unterlagen in der Regel zeitgleich zugeschickt. Für die Öffentlichkeit werden in Oberursel die Pläne in der Regel im Info Center der Stadtplanung öffentlich ausgehängt. Ort und Dauer werden mindestens eine Woche vor Beginn der Auslegung ortsüblich im Internet, mit Hinweis darauf in der lokalen Tagespresse, bekannt gemacht. Zu den Öffnungszeiten stehen sie allen zur Einsicht zur Verfügung, Fragen werden gerne beantwortet.

Anregungen von Behörden und der Öffentlichkeit zu dem Plan können schriftlich formuliert oder zur Niederschrift abgeben werden. Sie werden dann in der Abwägung behandelt und ggf. berücksichtigt. So können Bedenken, Verbesserungsvorschläge und Anregungen aufgenommen und die Planung möglicherweise nochmals geändert oder weitere Gutachten in Auftrag gegeben werden. Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit erstellt der Geschäftsbereich Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit einem Planungsbüro und / oder weiteren Fachbüros einen formellen Planentwurf, der die Planungen weiter konkretisiert und genauere Festlegungen enthält.

In einzelnen Fällen kann auf die frühzeitige Beteiligung verzichtet werden, wenn:

  • ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder
  • die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind.
      

2. Die Öffentliche Auslegung nach § 3 (2) BauGB und der Behörden nach § 4 (2) BauGB

In der zweiten Stufe der Beteiligung der Öffentlichkeit wird der Planentwurf mit der Begründung und den nach Einschätzung der Stadt wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Informationen und Stellungnahmen für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer dieser öffentlichen Auslegung werden mindestens eine Woche vor Beginn der Auslegung ortsüblich im Internet, mit Hinweis darauf in der lokalen Tagespresse, bekannt gemacht.

Den Behörden, Verbänden und anderen Fachämtern werden die Unterlagen in der Regel zeitgleich zugeschickt. Für die Öffentlichkeit werden in Oberursel die Pläne in der Regel im InfoCenter der Stadtplanung öffentlich ausgelegt. Während dieser Auslegung können alle Interessierten die Pläne und Unterlagen einsehen, eine Stellungnahme mit Anregungen oder Ergänzungen zu den Plänen schriftlich oder zur Niederschrift abgeben.

Nach Ablauf der Auslegungsfrist bereitet der Geschäftsbereich Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit einem Planungsbüro und / oder weiteren Fachbüros unter Berücksichtigung der eingegangenen Stellungnahmen den Planentwurf auf und legt das Abwägungsergebnis zu den Stellungnahmen und den Bebauungsplan der Stadtverordnetenversammlung zur Entscheidung vor. Die Stadtverordnetenversammlung wägt somit die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht ab und entscheidet über ihre Berücksichtigung oder Zurückweisung.

Ergeben sich durch die eingegangenen Stellungnahmen wesentliche Änderungen oder Ergänzungen des Planentwurfs, so muss eine erneute öffentliche Auslegung erfolgen. Dabei können nach § 4a (3) BauGB die Dauer der Auslegung verkürzt und die Möglichkeiten zur Stellungnahme auf die geänderten Planteile beschränkt werden.

§ 34 BauGB - Innenbereich

Im Stadtgebiet gibt es Bereiche innerhalb der Bebauung, für die es keine qualifizierten Bebauungspläne gibt.

Die Zulässigkeit eines Vorhabens innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) richtet sich dann nach den Vorschriften des § 34 BauGB.  Ein Vorhaben ist zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.

Im Innenbereich bestimmt die Umgebungsbebauung, ob ein Vorhaben in Bezug auf Lage, Höhe, Kubatur und Art der Nutzung zulässig ist. Je homogener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, umso größer muss die Anpassung an diese Bebauung sein.

Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Ortsteile können durch Satzungen festgelegt werden. Ob ein Grundstück einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich dann nach diesen Satzungen. Ansonsten muss der städtebauliche Zusammenhang erkennbar sein.

§ 35 BauGB - Außenbereich

Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden. Er ist vorrangig für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung vorgesehen. Er dient aber auch der Erholung der Bevölkerung und erfüllt klimatische Funktionen.

Das Bauplanungsrecht nach § 35 BauGB erlaubt im Außenbereich eine Bebauung nur, wenn das Vorhaben zu den so genannten privilegierten Vorhaben zählt, die wegen ihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müssen. Dazu gehören z.B. land- und forstwirtschaftliche bzw. gartenbauliche Betriebe, aber auch öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen.

Ferner dürfen im Einzelfall in gesetzlich eingeschränktem, genau festgelegtem Umfang bestehende Gebäude im Außenbereich geändert oder erweitert werden, wenn die Erschließung gesichert ist und keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden. Unter öffentlichen Belangen versteht das Baugesetzbuch u.a. die

  • Darstellung des Flächennutzungsplanes,
  • Darstellungen des Landschaftsplanes,
  • Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege,
  • Belange der Denkmalpflege
  • Belange der Wasserwirtschaft
  • das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung.

EHRENAMT

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